九江市城西港区物流园区
保税项目计划书
2007年7月
一,概 述
九江城西港区物流园区位于江西省九江市,长江黄金水道和京九铁路在此交汇,毗邻的九江港是长江干线五大国家级主枢纽港之一,也是江西省唯一的国家一类口岸,九江国家级出口加工区和九江市经济技术开发区距离园区分别13公里和3公里.
物流园区将规划建设国内物流集散中心和保税物流中心(B型)两部分区域.首期建设面积550亩,其中国内货物集散中心面积400亩,保税物流中心初步规划面积150亩.
本建设项目坚持政府引导,企业运作,市场导向,营造环境的发展原则,通过加速城西物流园区建设,吸引国际,国内知名的物流企业入驻园区,积极引进先进的物流管理经验和技术,整合现有物流资源,立足九江,服务全省,辐射周边,打造赣鄂湘皖物流区域中心,把九江建设成为区域物流,国内物流和国际物流的大通道,把物流业培植成为九江经济的一大产业,最终成为发展九江经济的一大支柱.具体目标为:
1,建设一个服务区域物流和国内物流的物流集散中心.满足九江及周边城市企业货物的运输,仓储,中转,信息发布等需求,努力发展大口岸物流,着力打造九江港口物流枢纽,公路物流枢纽,铁路物流枢纽,提高综合货运能力和物流服务水平,形成多式联运网络体系.
2,建设一个服务于进出口贸易(特别是加工贸易)的保税物流中心(B型).充分利用国家关于保税物流中心的各项优惠政策促进九江对外开放,推动九江及周边的招商引资和发展,扩大九江进出口贸易.
3,建设一个符合现代物流发展的物流信息平台,促进信息网络技术的广泛应用,通过大力发展电子商务物流,加快对传统物流业的改造,推动现代物流的产业化进程,提高九江现代物流业发展的信息化水平.
4,建立一套符合九江物流发展实际的政策支持体系.运用政策,法律的手段保障和促进九江物流业和物流园区的健康发展.
总之,通过对城西港区物流园的科学规划与布局,稳妥开发与建设,有效管理与控制,计划至2010年,整个园区实现直接物流服务产值5亿元,入驻园区各类物流企业不少于80家.至2020年,整个园区实现直接物流服务产值15亿元,入驻园区各类物流企业不少于200家,并带动周边地区形成新的九江市商贸中心.二,项目所在地的港区条件
物流园区所在的九江市城西港区的建设得到了省,市人民政府的支持和重视,园区前沿的集装箱码头,杂货码头已列入交通部十一五长江黄金水岸重点扶持港口码头计划.根据江西省,九江市政府规划,城西港区将建设成为集港口物流,新型工业,出口加工,商务休闲于一体,环境优美,充满活力,科学发展的现代临港新城.远期成为九江港口物流运输的中心区域.
城西港区一期正在新建5000吨级杂货驳船卸泊位2座(将形成吞吐量500万吨能力),5000吨级泊位集装箱码头2个,将形成20万标准集装箱吞吐能力.此外,与城西港区毗邻的九江港辖区内现有各类码头48座,各类装卸机械209台,最大起重能力50吨,港区拥有仓库,堆场面积59000平方米,各类船舶300余艘,总吨位50000余吨,港口水域设有锚地4处,港口铁路专用线4864米,码头可终年停靠3000至5000吨的海轮.现有港口吞吐量已达700万吨.
城西港区园区仓储用地将参照工业用地价格,采取市场运作方式,引进有实力,有物流经营经验的龙头骨干企业进行园区基础设施和配套服务设施的建设.城西港区将提供相当优惠政策和优良的政务环境,全力支持物流园区的良性发展.
二,项目建设环境与优势
1,便利畅达的交通网络优势
九江市是我国长江中下游沿江的重要交通枢纽,铁路,公路,水路及航空运输都较发达,已形成一个以公路,铁路,长江航运和航空运输多种运输方式构成的综合运输网络.拟建的九江长江二桥通车后,长江南北沟通,运输网络将更加完善.对形成江西省,鄂东南,皖西南沿江地区的物资集散地和物流服务区有得天独厚的优势.
①水运交通
九江位于长江中下游长江黄金水道与京九大动脉的十字交汇处,城西港区附近的九江港是长江五个主枢纽港之一,全国十三个煤炭中转港口之一,也是江西省唯一通江达海的水路口岸.年客,货运量分居长江各港口第二位和第四位.便利的水运交通一方面可以使九江发展成为长江中上游地区国内,国际物流中转枢纽,中南地区和华中地区北上南下,东出西进的物质都可以在九江集散;另一方面,江西省,鄂东,皖西南地区的物流可以通过九江水运通江达海,输入输出.
②陆运交通
陆域有贯通南北的京九铁路以及南浔,合九,武九,规划建设中的铜九,衢景九铁路在此交汇,以及正在建设中的昌九城际铁路,公路除昌九,九景高速公路外,经九江长江大桥可与沿江高速公路网相连,陆运交通优势十分明显.南浔铁路七里湖车站可直接接入城西港区,九瑞公路距城西港区仅1公里,通过九瑞公路可与105国道连接,拟建的城市车辆干道经港区南部,可作为疏港公路.同时,还有规划中的九江长江二桥位于城西港区内,可直接连接沪蓉高速,将城西物流园区的服务范围辐射到鄂东南,皖西的一些重要城市.
2,九江及周边地区经济快速发展保证了旺盛的物流需求量
首先,未来几年,九江将以九江出口加工区,工业园区,昌九工业走廊,沿江产业带等为平台,利用特色资源优势进行招商引资,实现产业集群.2006年,九江市GDP总值达到506.22亿元,据九江市国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要,未来全市生产总值将以每年14.0%的速度向上增长,实际利用外资将年均递增15%,引进市外资金年均递增30%,外贸出口年均递增25%.以化工,机械,电力,建材,纺织,电子六大支柱行业为核心的星火化工厂17万吨有机硅,九江石化总厂扩建改造升级,九江化纤扩建,亚东水泥150万吨二期扩建,昌河汽车,713厂电子信息产品,九江电厂三期,柘林电厂扩建等亮点工程的建设,将形成一批新的增长点和巨大的工业产能.
此外,据统计,九江物流辐射的周边地区GDP值总和约4000亿元,且保持两位数的经济增长速度.
经济的快速发展及巨大的增长潜能对物流业的发展提出了更高更迫切的要求,创造了更大的空间.尽管九江物流业取得了一定的发展,但还是不能满足经济的发展产生对物流需求的巨大空间.物流市场的潜在需求优势及其前向效应,后向效应,旁侧效应亟需我市物流业以更快的速度向前推进.
3,优惠灵活的政策支持
九江市政府围绕建设长江沿岸和中部地区重要的经济中心城以及打造新型工业重镇,文化旅游胜地,区域商贸中心,开放港口城市的任务,按照九江十一五沿江商贸物流发展于布局规划,确立在城西港区建设综合物流园区,使之成为长江中游新兴的区域物流中心.投资者可以享受《九江市人民政府关于进一步鼓励外商投资的意见》和《九江市人民政府关于推进现代物流业发展的若干意见》中的优惠政策.且B型保税物流中心建成后,享受《中华人民共和国海关对保税物流中心(B型)的暂行管理办法》.进一步扶持政策可采取一事一议的方式确定.
4,地理辐射效应催生九江尽快建成现代物流园区
以九江为中心,周边300公里辐射范围内,尚没有已建成的综合物流园区.区域和产业物流需要旺盛,但综合物流园区和专业物流中心等大型物流载体缺乏.
5,选址在城西港区建设综合物流园区符合物流园区选址原则:
①靠近货物转运枢纽,紧临港口,离京九铁路最大编组站仅3公里,周围有高速公路网,可达性好
②紧临九江经济开发区和未来临港工业区,靠近市场企业可缩短运距,降低运费.
③离九江市中心区地方6公里,可以降低对城市生活的干扰.
④九江有数量充足,素质较高的劳动力条件.
四,物流园区功能设计与配置
物流园区将规划建设国内物流集散中心和保税物流中心(B型)两部分区域.本着匹配经济发展水平,适度超前,整体规划,预留空地,分阶段开发调整的原则,经过对物流流量和经济发展水平的科学测算,首期开发面积为550亩,其中国内物流集散中心面积为400亩,保税物流中心(B型)面积为150亩.两部分中心设置如下功能:
1,国内物流集散中心
国内物流集散中心主要设置管理服务中心,信息交易中心,运输中心,仓储与配送中心,零担快运中心,配套服务区等区域,各职能区作用如下:
(1)管理服务中心
由政府职能部门,中介机构和企业构成的管理服务中心,专为入驻基地的第三方物流企业提供工商,税务,运管,银行,保险,通信,网络,商务,培训,咨询等一条龙的平台支持服务.
(2)信息交易中心
来自制造业,商贸企业,第三方物流企业以及社会,政府及其它物流基地,节点的货源运输,仓储等信息,在信息系统整合处理后进行发布和交易.
(3)运输中心
提供停车场,可同时停放多辆入园运输辆车.这些卡车与入驻物流基地多家公,铁,空,水运各类物流企业一起,共同为企业提供方便,快捷,安全的运输服务.
(4)仓储中心
为工商企业提供完全个性化的优质,高效,便捷,周到的仓储保管服务.
(5)配送中心
采用先进的物流设施设备与标准化作业体系,为连锁超市,便利店,农副产品等提供专业化商品批发,配送,储存,运输,展示与交易一体的物流服务.
(6)配套服务区
为进一步优化分工合作体系,为入驻企业创造一个可以专注于核心业务成长运营环境,平台还可为入驻企业提供汽配,汽修等支持服务,提供完备的餐饮,超市,住宿,娱乐,通信等生活,后勤方面的服务.
由于仓储和配送中心从规划平面上表现为仓库形式,运输中心从规划平面上可表现为停车场形式.其它中心和服务区表现为道路或大楼建筑形式.这三种平面面积基本比例为1:1:1
2,国际功能区(B型保税物流中心)
经对多城市已建成的保税物流园区(中心)调研,目前保税物流(园区)中心实际开展的服务主要是为进入园区的加工贸易出口货物提供堆存服务.因此城西物流园区保税物流中心目前暂设两个职能区域,即:
(1)集装箱堆存区
(2)仓储配送区
为入园保税货物提供露天和仓库堆放与存储,简单流通加工等服务,其它职能区域设置待中心建立起来后视需求的实际情况再行灵活调整.
从规划平面形式看,仓储配送区规划面积为50000m2(海关总署的最低要求), 集装箱堆存区规划面积为20000 m2,其余平面表现形式为道路.
此外,保税物流中心的某些职能区域可以考虑与中心外的园区职能区域叠加,以提高土地和建筑设施的利用效率,如管理服务中心等.
五,投资回报计划
投资回报计划分资金投入和资金回报两部分,并以此为基础,算出投资回报周期,各部分数据如下:
投资计划
(表1:园区资金投入初步估算表)
投资项目
资金额
备注
1,固定资产(包括土地费用和地面建筑建施)
21978万元
按一平方米建设资金600元,共550亩地,共21978万元
2,办公设施,设备投资
100万
预算值
3,信息平台建设费用
250万
包括软件开发,信息发布工具(如大型电子屏等),海关监管设施(如监控器)等
4,市场推广,宣传费用
200万元
经验值
5,开发办公室管理工作人员工资
50万元
10个管理人员,月薪约2000元,全开发推广期共24个月
6,流动资金
100万元
一些基本办公开销费用
总投资
22678万元
2,回报计划
回报计划可分为两块,一块为物流园区开发商的地产收入回报(如仓租,场租,商业门面租赁收入),一块来自物流园区运营的增值服务收入(如物流商业中介,车辆挂靠管理等).以浙江传化物流基地为例,目前47%的收入来自于地产回报,而增值服务收入占到53%.由于增值服务收入取决于开发商的运营水平,下面仅以地产回报作为计算投资回报周期的依据:
1)400亩国内物流集散中心
① 如果仓储业务为园区地产开发商自营,按经验值仓库面积和非仓库面积为1:2,则实际可用于仓储面积为400*666*1/3=88800m2,按6层货架计算,则货架面积88800*6= 532800m2, 因货物和货物间有空隙,按经验值,实际利用面积为532800*2/3=355200 m2, 预计随着港区的影响力和聚集效应的发挥,每平米仓租可达到10元/月/ m2(限高1.5m范围内),假设实际业务量平均为设计业务量的75%,则每月仓租费用为:355200*75%*10=2664000元,则全年市场收入为2664000*12 = 31968000元/年.现假设开发商将仓库租给相关物流公司经营,按让利一半给租赁的物流公司,则全年收入为31968000/2=15984000元/年.
② 设1/3面积建停车场,则停车厂面积为400*666*1/3=88800 m2,按平均每辆车停车面积为60m2,则可停车辆为1480辆,按实际业务量平均为设计业务量的75%,每辆车每天停车费用为20元,则全天收费为1480*75%*20=22200,全年费用为8103000元/年.
③ 信息服务收费:初期免费(主要为扩大物流园区影响力),等园区运作成熟后适当收费.
④ 由于物流园区有一些附加服务功能,如餐饮,住宿,娱乐,金融,电信,通讯等,对于园区开发商而言,可向社会出租商业场地,按园区日平均人员流量2000~3000人,人均各类服务(如住宿,餐饮,娱乐)设施所需面积为5m2(保守估算值),则需服务功能区面积总和约为2000人*5 m2/人=10000 m2,每平米商业租金为20元/月/ m2,则全年服务功能商业租金为10000*20*12=2400000元/年.
2) 150亩保税物流中心
① 按规划,保税物流中心仓库面积约为50000 m2,出租给物流公司每平米市场行情为30元/月/m2(比照南京龙潭保税物流园区收费),设初期能出租面积为10%,则全年收费为50000*10%*30*12 = 1800000元/年
② 堆场,平面面积约为20000,按市场行情25元/月/m2,实际平均利用率为50%,则全年租赁收入为20000*25*50%*12=3000000元/年
(表2:园区资金地产回报初步估算表)
国内物流集散中心(万元)
保税物流中心(万元)
总计(万元)
1,仓租收入
1598.4000
180
1778.4
2,停车场收入
810.3
810.3
3,配套服务功能场地租赁收入
240
240
4,集装箱堆场收入
300
300
总计
2648.7
480
3128.7
3,投资回报周期:
投资回报期周期 = 投入金额 / 年平均回报金额
= 22678万元 / 3128.7万元 = 7.25年
以上仅从地产收入的角度来计算回报周期,如开发商能根据实际情况,适当提供相应的物流增值服务,则整个投资回报期可进一步缩短.六,项目综合评价
1,投资环境:
九江市交通便捷,劳动力成本较低,政府鼓励外来投资者投资经营港口码头等交通基础设施.在税收,费用上有一整套优惠政策,投资权益能得到保障,政府能规范执法.投资环境好.
2,项目运营效益展望:
综合物流流量的产生与区域经济发展水平密切相关,从全国范围看,单位GDP的物流产生系数从2001年1:2.03发展为1:2.5,未来随着经济的发展物流产生系数仍会有不断提高,2005年九江市的货运量为2540万吨(不含沿江港口吞吐量),与2000年相比,平均增幅为7.06%.沿江地区作为整个中部崛起的重要战略支点,随着沿江开发的推进,未来其综合物流量将快速上升,据专家预测,2010年,2020年九江仅沿江地区综合物流量将分别达到9800万吨,18400万吨,沿江第三方物流比重将分别达到20%和30%.
根据前面投资回报计算,如运营得当,7年即可收回全部投资.
3,综合评价:
(1)九江城西港区物流园地理位置适中,是长江三角洲与长江中下游的衔接点.
(2)综合交通条件优越.
(3)腹地经济发展迅速,物流需求潜力较大.
(4)以正大力开发的九江城西港区为基础,能迅速形成产业集群效应.
(5)投资效益较好.
(6)是江西省政府以及九江市政府的重点工程,政府重视投资环境的改善,投资环境较好.
总之,物流园区是一个兼具社会效应和商业效应的极具投资前景的项目,九江得天独厚的地理条件及优惠的物流发展和招商政策将为城西港区物流园区的开发建设提供良好的宏观环境和发展后劲.我们热诚欢迎有理想,有实力,有诚意的投资商来九江考察,咨询此项目,共图商业大计.
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