兰州市中心，目前是东方红广场周围的区域，但是个人认为，将来会逐步发生改变。
城关区作为兰州市的老城区，是开发的比较早的区域了，所以像东方红广场、西关十字、张掖路步行街都是比较繁华的地区，人流量非常大，各种配套设施也比较全。像前几年在雁滩建设的万达，也吸引了一部分的人流量，所以城关区是目前兰州市的中心。
但是，老城区也面临着自己的问题，基础设施一般，交通压力很大，发展潜力不会很大。自己在雁滩住过一段时间，即使天水路是双向八车道，每天晚上堵车依旧非常非常的严重，而且万达停车位不足，周边也没有大型停车场，停车比较困难。所以，有时会很不方便。
现在，有逐步向西发展的趋势。包括在七里河建成不久的兰州中心，安宁区的金牛街等地，不仅仅可以购物，可以说是吃喝玩乐一条龙。现在公共交通发达，拥有私家车的家庭也越来越多，前往这些地方也不是那么困难，所有我觉得随着商圈的逐步向西发展，市中心可能也会有所偏移。
至于兰州新区，我认为至少短时间内不会成为兰州中心的。前后四年，一共去过三次兰州新区，基础设施建设确实不错，道路非常宽阔，公园也很漂亮。但是，人员太过于稀少，而且几乎没有基础设施配套，所以想要发展成为兰州中心，不是一朝一夕可以形成的。
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老城价值回归，会不会在兰州上演？
应该不太容易，老城的基础设施提升太困难，改造难度太大，人口过于密集，成本目前无法负担，这是兰州老城和其他老城的区别，再过十年也许会有迹象
在兰州，老城区价值高于新区域，但是这些年在周边区域发展的很不错，问题说的，我觉得可能是希望老城区价值成倍增长，我觉得这个可能性基本没有。
首先，从地形上面考虑。兰州市地势西部和南部高，东北低，黄河自西南流向东北，横穿全境，切穿山岭，形成峡谷与盆地相间的串珠形河谷。峡谷有八盘峡、柴家峡、桑园峡、大峡、乌金峡等；盆地有新城盆地、兰州盆地、泥湾一什川盆地、青城一水川盆地等。
它的地形决定了，它本身面积狭小，最终的发展方向就是周边的卫星城市，只有向外扩张，才有出路。老城区已经非常拥挤了，它能够开发的面积已经非常有限，除了个别的城中村，其他地方已经高楼林立，不可能再有很多地方供开发。
然后从经济的方面考虑。兰州的城市中心目前在慢慢从城关区向七里河靠拢，就像是兰州西站，兰州中心等地方。城市集群发生了改变，工业从兰州市走向了兰州新区，卫星城主要发展到榆中东岗，七里河，城市集群改变带动了人口流动，人都走了，老城区怎么价值回归。
接着交通的发展，制约着兰州老城区的发展。前段时间的限行，真的是在全国闹了个笑话。毫不夸张，老城区真是人多车多，造成了很大的拥堵，限号其实根本不能改变现有的状态。
兰州未来就是发现立体交通才有出路，如果大家经常开车，就会发现，拥堵的永远就是那几个地方，尤其上班高峰期，直接堵住半天动不了。
兰州地铁其实分了很大的人流，但是并没有分开车流，拥堵的还是车。北环，南环路修通以后，对于西固，还有九州的交通，真的改善了很多，所以这些地方房地产开发做的相当好，现在开车从外面进来上班，并不是特别麻烦。
至于宣传的地铁三号线，四号线，我觉得可能会有点费劲，因为国家新出台的规定，人口和gdp兰州都没有满足，国家的补贴没有了，靠兰州自己修建很困难。
现在又在发展城乡公交，其实从有些地方看，如果交通真的方便了，很多人真的不愿意挤在老城区，便利的交通会直接让人做出选择。
最后，房价。兰州老城区房价已经有点离谱了，这也是助推大家往外走的主要因素。老城区可以说是寸土寸金，房子建设成本很高，所以价格居高不下。
最近这两年老城区的改造，已经听不到太多的声音了。以前大家都喊着雁滩万达那边，还有五泉下广场，这些地方要改造，大家拼命加高自己的房子，希望能够多量一些面积，给旧城改造造成了很大的问题。
制约的东西太多了，如果不在旧城做改造，开发新的地产项目，要想让老城区价值回归那简直不要太难！
所有的项目都是跟着政策走的，现在兰州主要把精力放在修建地铁上，国家又有部分文件规定了贷款不会向房地产项目倾斜，如果光靠房地产公司自己去老城区找地建设，那真的难度太大了！
毫不夸张的说，现在老城区的房产开发真的是小打小闹，都是一点点的在改变。兰州火车站那周围的房子，金汇广场花了多长时间才有现在的样子，他前面那些砖混也才有一部分拆掉了，建设遥遥无期，还有哪些等着拆迁的，估计没有几年时间是很难看到成果了。
火车站后面的红山根一村，二村。那是铁路仓储用地，属于兰州铁路局。之前有市民向市长反应，里面黄赌毒盛行，各种脏乱差，问什么时候改造。
我记得是这么回复的，由于宗地属于兰州铁路局，目前兰州铁路局没有开发计划，所以不能对该地区进行开发改造，但是政府会加大对该地的巡查，杜绝这些东西，维护好治安。
可以说，就目前来讲，老城区价值回归，真的还看不到。但是老城区的价值一直都在那里，目前兰州的房价，还就是这些地方称雄。它的地位没法撼动，医疗，教育就目前来说，城关区还是最好的。
老城区价值成倍增长，已经不可能了。但是长期来看，房价的增长，老城区还是比周边要好，这东西大家都能看得到，因为疫情和恒大收拢资金周边房价今年没怎么涨，这对于今年的刚需来说，还是一个好消息。
我专门查了下资料，有些地方因为周边环境优美，可开发的地方又比较多，交通限制小，导致周边房价高于老城区，这就导致周边房价高，但是这种情况在兰州不会发生。
