有一宗“七通一平”待开发建筑用地，面积为1 000平方米，使用期限为50年，容积率为5，拟开发建设写字楼，建设期为2年，建筑费用为3 500元\/平方米，专业费用为建筑费用的10%，建筑费用和专业费用在整个建设期内均匀投入。写字楼建成后拟对外出租，租金水平预计为2元\/平方米·日，管理费用为年租金的2%，维修费用为建筑费用的5%，保险费用为建筑费用的0.2%，税金为年租金的17.5%，贷款利率为6%，房地产综合还原利率为7%，开发商要求的利润率为地价和开发成本(建筑费用+专业费用)之和的20%。
要求试评估该宗地地价。
正确答案：
(1)年总收益=2×365×1000×5=3650000(元)
(2)年总费用=3650000×2%+3500×5000×(15%+02%)+3650000×175%=1009250(元)
(3)年纯收益=3650000—1009250=2640750(元)
(4)房地产总价=36258750(元)
(5)测算建筑费及专业费=3500×(1+10%)×5000=19250000(元)
(6)利息=地价×[((1+6%)2-1]+19250000×[(1+6%)-1]=01236×地价+11551300
(7)开发商利润=(地价+19250000)×20%=02×地价+3850000
(8)地价=房地产总价-建筑费用-专业费用-利息-利润=36258750-19250000-01236×地价-1155000-02×地价-3850000
地价=9069016(元)
